UN ARTICOLO DEL PRINCIPALE QUOTIDIANO ECONOMICO ITALIANO -IL SOLE 24 ORE- PUBBLICATO IERI E DA NOI SUBITO SEGNALATO SU SEGNALAZIONE DELL'AMICO LAPLACE1977, UN VERO ESPERTO DI BOLLA IMMOBILIARE IN ITALA (andatevi a vedere il suo canale su Youtube: http://www.youtube.com/user/laplace977 )- GETTA NUOVA LUCE SU QUANTO E' SUCCESSO A PORTA DI ROMA CON IL TRASFERIMENTO DEL QUARTIERE DALLA LAMARO DEI FRATELLI TOTI AL FONDO IMMOBILIARE CHIUSI FIMIT SGR:
"Il fondo come alternativa al pignoramento dei beni
Il tema è pressante: come tutelare le banche che hanno erogato importanti finanziamenti a imprese che non riescono a portare a termine i progetti di sviluppo edilizio? La strada intrapresa fino a oggi è stato il classico pignoramento dei beni posti in garanzia. Il debitore non paga, dopo i solleciti di rito si procede al pignoramento e si mette in vendita il bene.
(CAPITO ? CAPITO BENE ????
DOMANDA: ma perchè non porsi anche il tema -forse più "democratico* di COME TUTELARE, oltre alle "imprese che non riescono a portare a termine i progetti di sviluppo edilizio", anche i cittadini che in quegli stessi progetti di sviluppo edilizio hanno investito i loro risparmi, prenotando con atti di futura vendita -come accaduto proprio a Porta di Roma- numerosi appartamenti, molti dei quali ancora in costruzione ? Anche perchè in molti casi, un caso a noi segnalato è quello di Rione Rinascimento 3°, le polizze fidejussorie di tutela previste dal decreto legislativo n. 122/2005 a salvaguardia dei cittadini, o sono state consegnate dopo innumerevoli solleciti, o non lo sono state per nulla...., a tutt'oggi.....)
PROSEGUE L'ARTICOLO:
"Il debitore non paga, dopo i solleciti di rito si procede al pignoramento e si mette in vendita il bene. Una procedura lunga, impegnativa, costosa e che abbatte il valore dell'immobile in vendita per il quale si recupera raramente il valore netto attribuito dalle perizie.
(NOTATE BENE: questo "valore netto attribuito dalle perizie, in genere, è anche quello su cui i mutuatari stanno pagando il loro mutuo, con il rischio di ritrovarsi con un appartamento di valore notevolmente inferiore a quello del mutuo che hanno pagato.....)
CAPITE PERCHE' ABBIAMO DATO TITOLO "PORTA DI ROMA-RISCHIO SUBPRIME" A QUESTO NOTO VIDEO ?
PROSEGUIAMO CON L'ARTICOLO DEL SOLE 24 ORE:
"Il caso più eclatante è il Banco Popolare che con questa procedura, frutto della gestione di Italease, dopo anni di procedure sta rientrando oggi in possesso di beni per 1,5 miliardi. Acquisiti uno a uno con una pazienza certosina e uno sforzo organizzativo immenso.
E che metterà in vendita a cifre probabilmente al di sotto del valore reale.
Ecco allora che l'alchimia finanziaria mette a punto un nuovo strumento, o meglio, utilizza uno strumento collaudato per valorizzare attività immobiliari in sofferenza e che altrimenti andrebbero disperse, con danni per tutti i soggetti coinvolti.
Sono i fondi immobiliari, strumenti creati appositamente e ai quali conferire gli immobili dati in garanzia da soggetti ora in difficoltà. Un gran numero di banche sta valutando questa strada, anche se nessuna per ora, di quelle contattate, si scopre confermando la tendenza.
Si stanno invece attrezzando alla luce del sole i consulenti.
«È innegabile che oggi molti crediti siano in sofferenza e il patrimonio immobiliare dato in garanzia spesso non è sufficiente a rimborsare i debiti – dice Roberto Brustia, partner dello studio legale e tributario Cba –.
La soluzione di conferire questi immobili a fondi creati ad hoc è al momento valutata, anche in fase avanzata, da diversi istituti di credito. È senza dubbio il miglior strumento oggi disponibile. In questo modo i soggetti coinvolti non sono più soltanto la banca, in quanto creditore, e il debitore.
Si aggiungono la sgr, che gestisce in maniera professionale il fondo, e gli investitori qualificati che possono contare su una ripresa del valore grazie all'attività effettuata dalla sgr. Insomma non si riduce il valore del bene per rientrare dall'esposizione ma lo si aumenta con un'adeguata gestione. Con benefici per i creditori che vengono tutelati e si vedono ripagare il debito al quale si aggiunge il rendimento dell'operazione, e per lo stesso debitore che non viene semplicemente privato del bene ma può far parte del progetto di accrescimento del suo bene».
"PROGETTO DI ACCRESCIMENTO" ? SU QUALI, BASI SE IL MERCATO E' FERMO ?
(CAPITO ? CAPITO BENE ????
DOMANDA: ma perchè non porsi anche il tema -forse più "democratico* di COME TUTELARE, oltre alle "imprese che non riescono a portare a termine i progetti di sviluppo edilizio", anche i cittadini che in quegli stessi progetti di sviluppo edilizio hanno investito i loro risparmi, prenotando con atti di futura vendita -come accaduto proprio a Porta di Roma- numerosi appartamenti, molti dei quali ancora in costruzione ? Anche perchè in molti casi, un caso a noi segnalato è quello di Rione Rinascimento 3°, le polizze fidejussorie di tutela previste dal decreto legislativo n. 122/2005 a salvaguardia dei cittadini, o sono state consegnate dopo innumerevoli solleciti, o non lo sono state per nulla...., a tutt'oggi.....)
PROSEGUE L'ARTICOLO:
"Il debitore non paga, dopo i solleciti di rito si procede al pignoramento e si mette in vendita il bene. Una procedura lunga, impegnativa, costosa e che abbatte il valore dell'immobile in vendita per il quale si recupera raramente il valore netto attribuito dalle perizie.
(NOTATE BENE: questo "valore netto attribuito dalle perizie, in genere, è anche quello su cui i mutuatari stanno pagando il loro mutuo, con il rischio di ritrovarsi con un appartamento di valore notevolmente inferiore a quello del mutuo che hanno pagato.....)
CAPITE PERCHE' ABBIAMO DATO TITOLO "PORTA DI ROMA-RISCHIO SUBPRIME" A QUESTO NOTO VIDEO ?
PROSEGUIAMO CON L'ARTICOLO DEL SOLE 24 ORE:
"Il caso più eclatante è il Banco Popolare che con questa procedura, frutto della gestione di Italease, dopo anni di procedure sta rientrando oggi in possesso di beni per 1,5 miliardi. Acquisiti uno a uno con una pazienza certosina e uno sforzo organizzativo immenso.
E che metterà in vendita a cifre probabilmente al di sotto del valore reale.
Ecco allora che l'alchimia finanziaria mette a punto un nuovo strumento, o meglio, utilizza uno strumento collaudato per valorizzare attività immobiliari in sofferenza e che altrimenti andrebbero disperse, con danni per tutti i soggetti coinvolti.
Sono i fondi immobiliari, strumenti creati appositamente e ai quali conferire gli immobili dati in garanzia da soggetti ora in difficoltà. Un gran numero di banche sta valutando questa strada, anche se nessuna per ora, di quelle contattate, si scopre confermando la tendenza.
Si stanno invece attrezzando alla luce del sole i consulenti.
«È innegabile che oggi molti crediti siano in sofferenza e il patrimonio immobiliare dato in garanzia spesso non è sufficiente a rimborsare i debiti – dice Roberto Brustia, partner dello studio legale e tributario Cba –.
La soluzione di conferire questi immobili a fondi creati ad hoc è al momento valutata, anche in fase avanzata, da diversi istituti di credito. È senza dubbio il miglior strumento oggi disponibile. In questo modo i soggetti coinvolti non sono più soltanto la banca, in quanto creditore, e il debitore.
Si aggiungono la sgr, che gestisce in maniera professionale il fondo, e gli investitori qualificati che possono contare su una ripresa del valore grazie all'attività effettuata dalla sgr. Insomma non si riduce il valore del bene per rientrare dall'esposizione ma lo si aumenta con un'adeguata gestione. Con benefici per i creditori che vengono tutelati e si vedono ripagare il debito al quale si aggiunge il rendimento dell'operazione, e per lo stesso debitore che non viene semplicemente privato del bene ma può far parte del progetto di accrescimento del suo bene».
"PROGETTO DI ACCRESCIMENTO" ? SU QUALI, BASI SE IL MERCATO E' FERMO ?
"Un altro vantaggio non trascurabile per le banche è la possibilità di non mettere le sofferenze in bilancio. Come invece dovrebbero fare per avviare le procedure di pignoramento fino all'acquisizione dell'immobile".
CAPITO ? CAPITO BENE ? NEL FRATTEMPO IN QUESTO GENERALE "VOLEMOSE BENE", NON SI COMPRENDE PIU' QUALI SIANO LE BANCHE ED I "PALAZZINARI" COINVOLTI !
PROSEGUE ANCORA L'ARTICOLO:
"Con l'apporto degli immobili a un fondo ad hoc il credito non pagato si può trasformare in investimento. Di questi tempi in cui si presta grande attenzione ai coefficienti patrimoniali non è poco. Un altro grande punto di forza sta nella sottrazione degli asset dalla disponibilità e gestione del debitore. Si passa a un gestore professionale".
"Si evita poi il default da parte del debitore, consentendogli di continuare le attività senza essere appesantito da pendenze nei confronti dei creditori. Sembra proprio un sistema in cui tutti i soggetti abbiano benefici".
MA - CI CHIEDIAMO- PERCHE' DEVE SFUGGIRE COSI' ALLE SUE RESPONSABILITA' UN "PALAZZINARO" CHE SI E' COMPORTATO IN MODO INCOSCENTE ED IRRESPONSABILE ?
CONCLUDE INFINE L'ARTICOLO:
"Ma funziona anche quando il mercato immobiliare è debole?
«L'andamento del mercato non influisce sull'efficacia dell'operazione – precisa Brustia –. In una fase di rallentamento anche la valutazione in termini di apporto si adegua ai prezzi del periodo.
E la gestione professionale di una sgr consente di attendere tempi migliori per monetizzare l'operazione, che nel frattempo è diventata un investimento».
Anche altri operatori specializzati sembrano favorevoli. «L'uso dei fondi immobiliari per gestire le sofferenze delle banche derivanti da incagli immobiliari può essere un'ottima alternativa alla vendita a sconto tipicamente utilizzata per risolvere queste situazioni – dice Armando Borghi, presidente di Patrigest –.
Il vantaggio è essenzialmente che questi portafogli sono solitamente venduti a sconto rispetto a un pieno valore di mercato perché per poter trasformare l'immobile in liquidità occorre tempo e lavoro. Coi fondi abbiamo la possibilità di poter sfruttare, da un lato, le maggiori competenze dei gestori professionali e dall'altro le evidenti economie di scala che si ottengono accorpando un numero ampio di posizioni che si possono trattare unitariamente.
Di contro, il profilo dell'investitore dovrà essere di tipo opportunistico, ovvero deve accettare di non vedere dividendi per anni in attesa di vedere un capital gain alla fine della vita del fondo».
LETTO BENE ? CAPITO ? CAPITO BENE ?
VOGLIAMO VERAMENTE ACCETTARE TUTTO QUESTO ?
VOGLIAMO ACCETTARE UNA PRASSI DI GESTIRE LA CRISI DELLA BOLLA IMMOBILIARE CHE NON CONSENTE PIU' DI DISTINGUERE FRA OPERATORI SERI ED OPERATORI CHE HANNO RISCHIATO OLTRE IL LECITO ?
NEL FRATTEMPO IN QUESTO GENERALE "VOLEMOSE BENE", NON SI COMPRENDE PIU' QUALI SIANO LE BANCHE ED I "PALAZZINARI" COINVOLTI !
O meglio -cari concittadini- sappiatelo bene, se vedete spuntare ed entrare in azione una SGR D sui beni di qualche "palazzinaro", ormai è un segno chiaro:
Ma è un caso che proprio a Porta di Roma quanto ancora sta costruendo o deve ancora costruire il Gruppo Caltagirone sia ormai affidato alla sua SGR, Fabrica Immobiliare SGR ?
CAPITO ? CAPITO BENE ? NEL FRATTEMPO IN QUESTO GENERALE "VOLEMOSE BENE", NON SI COMPRENDE PIU' QUALI SIANO LE BANCHE ED I "PALAZZINARI" COINVOLTI !
PROSEGUE ANCORA L'ARTICOLO:
"Con l'apporto degli immobili a un fondo ad hoc il credito non pagato si può trasformare in investimento. Di questi tempi in cui si presta grande attenzione ai coefficienti patrimoniali non è poco. Un altro grande punto di forza sta nella sottrazione degli asset dalla disponibilità e gestione del debitore. Si passa a un gestore professionale".
- MA CARI AMICI, VI SEMBRA VERAMENTE UN PUNTO DI FORZA ?
- NEL RAPPORTO TRASPARENTE CREDITORE-DEBITORE PROPRIO LA POSSIBILITA' CHE IL CREDITORE POSSA RIFARSI SUL PATRIMONIO DEL DEBITORE E' LA CHIAVE PER UNA RIPARTENZA CORRETTA DELL'ECONOMIA, E PER SCONGIURARE INOLTRE CHE PER IL FUTURO QUALCUN'ALTRO POSSA ANCORA ASSUMERSI I RISCHI VERAMENTE INCOSCENTI CHE SI SONOASSUNTI NEL SETTORE IMMOBILIARE !
"Si evita poi il default da parte del debitore, consentendogli di continuare le attività senza essere appesantito da pendenze nei confronti dei creditori. Sembra proprio un sistema in cui tutti i soggetti abbiano benefici".
MA - CI CHIEDIAMO- PERCHE' DEVE SFUGGIRE COSI' ALLE SUE RESPONSABILITA' UN "PALAZZINARO" CHE SI E' COMPORTATO IN MODO INCOSCENTE ED IRRESPONSABILE ?
CONCLUDE INFINE L'ARTICOLO:
"Ma funziona anche quando il mercato immobiliare è debole?
«L'andamento del mercato non influisce sull'efficacia dell'operazione – precisa Brustia –. In una fase di rallentamento anche la valutazione in termini di apporto si adegua ai prezzi del periodo.
E la gestione professionale di una sgr consente di attendere tempi migliori per monetizzare l'operazione, che nel frattempo è diventata un investimento».
Anche altri operatori specializzati sembrano favorevoli. «L'uso dei fondi immobiliari per gestire le sofferenze delle banche derivanti da incagli immobiliari può essere un'ottima alternativa alla vendita a sconto tipicamente utilizzata per risolvere queste situazioni – dice Armando Borghi, presidente di Patrigest –.
Il vantaggio è essenzialmente che questi portafogli sono solitamente venduti a sconto rispetto a un pieno valore di mercato perché per poter trasformare l'immobile in liquidità occorre tempo e lavoro. Coi fondi abbiamo la possibilità di poter sfruttare, da un lato, le maggiori competenze dei gestori professionali e dall'altro le evidenti economie di scala che si ottengono accorpando un numero ampio di posizioni che si possono trattare unitariamente.
Di contro, il profilo dell'investitore dovrà essere di tipo opportunistico, ovvero deve accettare di non vedere dividendi per anni in attesa di vedere un capital gain alla fine della vita del fondo».
LETTO BENE ? CAPITO ? CAPITO BENE ?
VOGLIAMO VERAMENTE ACCETTARE TUTTO QUESTO ?
VOGLIAMO ACCETTARE UNA PRASSI DI GESTIRE LA CRISI DELLA BOLLA IMMOBILIARE CHE NON CONSENTE PIU' DI DISTINGUERE FRA OPERATORI SERI ED OPERATORI CHE HANNO RISCHIATO OLTRE IL LECITO ?
NEL FRATTEMPO IN QUESTO GENERALE "VOLEMOSE BENE", NON SI COMPRENDE PIU' QUALI SIANO LE BANCHE ED I "PALAZZINARI" COINVOLTI !
O meglio -cari concittadini- sappiatelo bene, se vedete spuntare ed entrare in azione una SGR D sui beni di qualche "palazzinaro", ormai è un segno chiaro:
- il palazzinaro è sostanzialmente fallito, ed un tempo avrebbe subito pignoramento e messa all'asta dei suoi beni !
- E la banca di turno non sa come rientrare in possesso dei suoi crediti, ma soprattutto vuole evitare di mettere dei suoi bilanci le forti sofferenze, ossia i crediti ormai inesigibili collegati al fallimento !
- Vi chiedete chi pagherà alla lunga il conto di tutto questo ?
- Il Pantalone di turno....ossia tutti noi, tutti noi che abbiamo comprato appartamenti ad un prezzo molto superiore all'effettivo valore attuale di quanto ci è stato venduto, tutti noi che stiamo pagando mutui sugli appartamenti vendutici da questa gente, e che finiremo per pagare una cifra molto superiore al valore reale degli appartamenti, tutti noi che non sappiamo più che fine faranno (saranno realizzate ? Non sarnno realizzate ?) le opere d'obbligo che gravavano sui costruttori sostanzialmente falliti, e a cui oggi dovrebbe far fronte la SGR di turno!
- E QUALCUNO PENSA VERAMEENTE DI POTER ANCORA RICAVARE DENARO VERO -PER REALIZZARE OPERE VERE TIPO METRO B1 DA JONIO A BUFALOTTA- CON LE "VALORIZZAZIONI IMMOBILIARI" ?
Ma è un caso che proprio a Porta di Roma quanto ancora sta costruendo o deve ancora costruire il Gruppo Caltagirone sia ormai affidato alla sua SGR, Fabrica Immobiliare SGR ?
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