Ai primi del mese di agosto del 2010 apprendemmo che il Comune di Roma, a seguito del reiterato intervento dell’ Autorità di Vigilanza sugli Appalti Pubblici, aveva deciso di sospendere la gara per il “project financing” della nuova linea “D” della metropolitana al fine di fornire opportuni indirizzi operativi a “Roma Metropolitane”.
La “Autorità” evidenziava una consistente aleatorietà della procedura, tale da far dubitare il vero interesse pubblico, anche con il trasferimento dei rischi a sfavore dell’Amministrazione; in aggiunta, si parlava di mancanza di copertura finanziaria e di misura estemporanea per la “valorizzazione immobiliare”.
Un “cartellino rosso” che avrebbe messo fuori dal mercato (e dalle commesse) non poche delle più stimate società di valutazione operanti sul nostro territorio non solo a scala nazionale.
Nella seconda metà del mese di novembre sempre del 2010 venimmo informati che anche la gara per la “metro B/2” (Rebibbia – Casal Monastero), basata sul “project financing” e provvisoriamente affidata al gruppo “Salini – Todini – Vianini”, aveva subito un fermo.
Non pare che la linea “C” goda di migliore sorte: i fondi sono esauriti, lo Stato (con la “Legge Obiettivo” ed il CIPE) non sembra al momento intervenire e le imprese coinvolte stanno manifestando la possibilità di finanziare i lavori in cambio delle solite valorizzazioni immobiliari.
Dalla lettura recente (marzo 2011) della stampa specializzata si delinea un quadro affatto rassicurante: non si esclude che si debba annullare e ripubblicare la gara per la metro B/2 a causa delle offerte pervenute e giudicate non soddisfacenti (la notizia, ad oggi, non è stata smentita).
Era questo il nostro scenario di riferimento quando apprendemmo la soddisfazione del Campidoglio per l’assegnazione a Roma Capitale di un prestigioso premio internazionale per la “migliore procedura di project financing” per le linee “D” e “B2”.
Rinvigoriti da questo riconoscimento, Sindaco ed Assessore alla mobilità hanno eletto il “project financing” ad invenzione del secolo, per consentire alla nostra città di avere decine di km di metropolitane: la B2 e la D, ma anche la B1, la C e la A con prolungamenti ad ovest ed a sud.
All’inizio, molti erano convinti si trattasse di una sorte di “scherzi a parte”: tutte le gare, con le loro procedure di finanza di progetto, sono bloccate e il Comune di Roma vince un premio internazionale per il prolungamento della linea “B”?
Il mistero è stato subito svelato, l’incoerenza era solo apparente: tra gli sponsors del premio (i finanziatori) figurava la Salini, aggiudicataria (provvisoria) proprio della linea B2.
Archiviato come possibile piccolo peccato veniale l’evento (EH SI, PROPRIO UN PECCATO VENIALE QUELLO DI AURIGEMMA ! PECCATO CHE SE LE ERA SPESO IN TUTTE LE SEDI POSSIBILI ED IMMAGINABILI !) , sono restate la sproporzione dei proclami dell’Assessore alla mobilità, e gli incrollabili convincimenti del Sindaco.
E’ bene ricordare che, dopo quanto accaduto nel Giappone, non esiste più la norma della certezza assoluta e che parlare di pausa di riflessione non è peccato: evitiamo che le “valorizzazioni immobiliari” diventino il nostro “tsunami”.
La città di Roma porta ancora addosso ben visibili le ferite prodotte dalle scelte del trio Veltroni (Sindaco), Morassut (Assessore al territorio) e Calamante (Assessore alla mobilità), in carica fino al 2008 e che ci hanno lasciato una pesante eredità rappresentata da Art. 11e centralità (milioni di mc senza adeguati corrispettivi di oneri per le infrastrutture), nonchè prodotti derivati (miliardi di euro di debiti).
Avessero continuato, oggi il loro terreno di conquista (politica) sarebbe stato quello delle “valorizzazioni immobiliari”, a partire dal completamento delle varie centralità urbane.
Ma perché le valorizzazioni immobiliari hanno oggi raggiunto questi livelli di saga infernale? Perché viene promosso da alcuni (imprenditori) e sostenuto da altri (politici) il ricorso ad uno strumento che, per come configurato, non ha nulla di miracoloso ed, al contrario, può solo produrre ulteriori, irreversibili, criticità al sistema metropolitano, con danni pesantissimi per le prossime generazioni?
Sarà opportuno fare un po’ di chiarezza su “finanza di progetto” e “valorizzazioni immobiliari”, dal momento che entrambe le espressioni vengono usate in forma impropria per rappresentare un accordo “pubblico – privato” che ha ben poco a che vedere con la filosofia (e la cultura giuridica ed amministrativa) alla loro base.
Con la finanza di progetto il privato si sostituisce all’Amministrazione nel realizzare un’opera pubblica da cui ricavare un giusto profitto: è il caso di un parcheggio pubblico che viene realizzato a costo zero ed a canone convenzionato per un certo numero di anni.
Alla fine del periodo, l’infrastruttura è nella piena titolarità dell’Ente pubblico, anche se può essere previsto, in misura limitata, che una serie di posti auto possa restare nella disponibilià del costruttore.
E’ del tutto evidente che l’intervento rimane circoscritto all’opera di interesse pubblico e che non sono previsti “premi aggiuntivi” a compensazione dell’importo dei lavori.
Con le valorizzazioni immobiliari, le Amministrazioni comunali (molti gli esempi nel Nord) vendono il loro partrimonio edilizio (di pregio), con l’eccezione delle case di tipo economico e popolare, per poter finanziare la realizzazione di nuovi quartieri a prezzi calmierati (edilizia convenzionata / sovvenzionata), ovvero di sole infrastrutture.
In entrambi i casi, l’Ente locale realizza i propri programmi di intervento (e sviluppo) senza consumare suolo pubblico a favore dei privati, né aumentare la densità territoriale dei quartieri (o zone urbanistiche).
Niente di tutto questo con le “valorizzazioni immobiliari” passate, presenti e future del Comune di Roma: si chiede la realizzazione di un’infrastruttura (linea metropolitana), garantendo una minima quota di capitale (20/25%) ed offrendo “a saldo” ettari di suolo e mc di volumetria varia (residenziale e commerciale), dopo averne stabilito il controvalore.
Questa procedura, benedetta dal Comune di Roma e auspicata dal sistema delle imprese che orbita nel campo della “cura del ferro”, a prescindere dai criteri di definizione del controvalore delle aree offerte, non trova spiegazione alla luce delle normali regole del mercato immobiliare.
Il piano per uno sviluppo sostenibile di Roma Capitale presentato nel 2009 e frutto del contributo di non pochi esperti e studiosi poneva, come problema centrale, quello della mobilità, delle modalità di trasporto, della verifica delle troppe “centralità” previste ed avviate e della necessità di invertire il progetto di modello urbano, essendo più che chiaro ed irreversibile il processo di decrescita abitativa (effettiva e di domanda) all’interno del GRA e la conseguente esigenza di adeguate risposte ad una forte e precisa richiesta di residenzialità attrezzata all’esterno del perimetro urbano.
Nel IV Municipio, il prolungamento della linea metropolitana in direzione “Bufalotta”, a prescindere dalle polemiche sulla recente variazione del percorso, sembra principalmente finalizzato a sviluppare, da parte di costruttori già presenti in quella zona, nuovi programmi edilizi oltre che a rivitalizzare un mercato in forte contrazione, considerato il non poco invenduto di molti complessi residenziali recenti, pubblicizzati con grande dispiego di mezzi.
Il problema, al contrario, resta quello di dotare il territorio delle adeguate infrastrutture occorrenti a risolvere i vari aspetti della mobilità (collettiva, individuale, per studio, lavoro, tempo libero, su gomma e ferro di superfice e sotteranea), reperendo le risorse finanziarie in modo tale da non aggravare il quadro complessivo dello sviluppo della città.
Quale è, allora, il meccanismo che induce un soggetto economico ad accettare di realizzare un opera del costo di varie centinaia di milioni di euro in cambio di un’area edificabile su cui poter costruire dei fabbricati (investendovi altri capitali) e dai quali ricavare un adeguato guadagno alla fine di un ciclo di non breve periodo, con il rischio (affatto remoto) di trovarsi con un patrimonio invenduto e, di conseguenza, pieno di debiti?
Una prima risposta è insita in quello che è stato il cambiamento registrato nel meccanismo imprenditoriale legato al settore edilizio (residenziale e commerciale).
E’ la figura dell’imprenditore che è cambiata e, forse, si è involuta: questo soggetto, rappresentato un tempo come il coordinatore dei fattori della produzione che, privo di capitali propri, si approvvigionava presso le banche di denaro che, poi, investiva in macchinari, materiali e mano d’opera al fine di produrre un bene economico, oggi è scomparso.
Al suo posto ha preso piede il costruttore immobiliare (il “palazzinaro”) che, investendo i propri utili in aree suscettive di edificabilità e con il consenso politico dei rappresentanti della collettività, ha modificato il suo ruolo ed il suo “status”, diventando “capitalista”.
L’ultimo passaggio è il più delicato in quanto l’imprenditore tende a costituire un “unicum” con il sistema creditizio: il costruttore per realizzare una opera (edifici, ma anche infrastrutture) chiede un prestito alla banca, offrendo a garanzia il proprio capitale immobiliare (realizzato o in fieri).
Parte così tutta l’operazione: viene aggiudicata la gara e cedute le aree da valorizzare; con il prestito bancario l’appaltatore realizza (o avvia) l’opera e sviluppa il programma edilizio.
Ma se le case non si vendono tutto questo ciclo rischia di andare in malora: nessun problema; l’ “utilizzatore finale” del sistema è l’istituto di credito che rimane proprietario di un patrimonio immobiliare invenduto (eventualmente da cedere sotto costo a qualche Ente).
Ma il capitale investito dalla banca, basato sui risparmi dei correntisti, come si ricostruisce? Nessun problema: le banche non falliscono mai; è lo Stato che consente di ripianare i debiti e le sofferenze, spalmando, da ultimo, il deficit nei tanti capitoli della spesa nazionale, ovvero le tasche dei contribuenti.
Forse è così che avremo la nostra metropolitana B1 fino a Porta di Roma, con tanti palazzi (vuoti) a ridosso del percorso, con aggravio della congestione urbana, sottrazione di aree libere (e verdi), sempre meno risorse per un ordinato sviluppo della nostra città e, non ultimo, un incremento del nostro tasso di povertà (indebitamento pubblico).
Il quadro non è dei più entusiasmanti; è allora urgente ed opportuno che le varie rappresentanze politiche, economiche e sociali della Città aprano un confronto comprensibile a tutti i romani, centrato su uso del territorio ed approvvigionamento delle risorse.
Le valorizzazioni immobiliari (da non confondere con la finanza di progetto) possono essere uno strumento utile per costituire un “fondo cassa” straordinario da affiancare al bilancio ordinario e destinato a priorità concertate e condivise secondo gli strumenti della democrazia partecipata.
La condizione base è che non vi sia automatismo (baratto) tra realizzazione delle varie opere (ad es. metropolitane) e cessione di aree edificabili; proviamo a tenere distinte le figure dell’appaltatore (di opere pubbliche) e del costruttore (di edifici privati), ciascuno con le proprie specifiche caratteristiche imprenditoriali.
Evitiamo anche che professionalità (tecniche) costituite per garantire la realizzazione di opere pubbliche siano coinvolte in operazioni di ingegneria finanziaria, che necessitano della massima trasparenza ed indipendenza di giudizio.
Pensiamo alla opportunità di fare ricorso a figure esterne, quali quella del “valutatore indipendente”, evitando che, anche in forma involontaria, qualche Amministratore Delegato diventi il protagonista delle scelte di sviluppo della Capitale.
Di certo, la soluzione non è dietro l’angolo: c’è anche da augurarsi che venga ripreso il dialogo, inspiegabilmente interrotto, tra centro e periferia basato sul confronto costruttivo tra soggetti istituzionali delegati alla migliore soluzione dei problemi della nostra metropoli.
Roma, 13 aprile 2011 LUIGI BRIENZA
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